Ольга Мельникова: Мы делаем землю доступной
В прошлом году компания Ecoland вывела на рынок загородной недвижимости сразу два проекта. На этом решила не останавливаться и обещает порадовать еще несколькими поселками в 2011-ом. О том, как выбирать участок зимой и насколько подорожают домовладения, рассказала порталу Poselkispb.ru директор отдела продаж «Эко Лэнд» Ольга Мельникова.
- На Вашем сайте написано, что под управлением компании находится около 320 га земли. Перечислены районы: Гатчинский, Всеволожский, Выборгский. Это сразу же впечатляет...
- На словах могу подтвердить, что компания "Эко Лэнд" действительно является крупным землевладельцем и имеет в собственности наделы в названых объемах в вышеперечисленных районах. Да и не только там.
На сегодня у нас есть два активно реализующихся проекта: коттеджные поселки "Орлинка" и "Сосновая поляна". Первый поселок общей площадью 44 га можно смело назвать грандиозным и масштабным. Мы вывели его на рынок в 2008 году. В 65 км от Петербурга в Гатчинском районе, рядом с Орлинским озером реализуем 144 участка со статусом земель ИЖС. Второй проект находится во Всеволожском районе в 18 км от города по Выборгскому шоссе. Здесь всего 61 участок и статус земель ДНП.
Когда мы только вышли на рынок, начинали исключительно с продажи участков без подряда, но наши возможности возросли. Сейчас мы нацелены строить собственные дома, а также продавать участки с подрядом. Дело в том, что у «Эко Лэнд» появилась собственная лесопильня. Планируем строить, не привлекая никаких подрядчиков. Из материалов собираемся использовать брус, газобетон и каркасно-панельные блоки.
- В доме, построенном на основе какой технологии, предпочли бы жить Вы?
- В деревянном, если бы искала коттедж на сезонный отдых, и в газобетоном - на постоянной основе.
- Насколько я помню, ранее сообщалось, что под управлением Вашей компании находится четыре коттеджных поселка. Как обстоят дела с еще двумя нереализованными проектами?
- В 2011 году мы собираемся вывести на рынок два новых проекта: первый будет располагаться в Кировском районе. Один из лозунгов нашей компании: "Мы делаем землю доступной!". Это будет как раз такой бюджетный вариант. Мы будем предлагать земельные наделы и дома эконом-класса до 150 кв м. Нам бы, конечно, предпочтительнее продавать здесь участки с подрядом, чтобы у поселка была единая концепция и стиль, а не разномастный "Шанхай".
Второй проект расположится во Всеволожском районе на Ладожском озере. Он будет уже приближен к сегменту бизнес.
- Многие застройщики и девелоперы, приобретя успешный опыт в одном из сегментов, с трудом переходят в другие, объясняя это тем, что они знают правила игры "здесь", и не знают, как работать "там".
- Мы планируем попробовать себя в разных классах, в разных ценовых группах. У нас этот процесс перехода происходит параллельно росту нашей компании. Мы сами развиваемся и уже понимаем потребности потенциальных покупателей: что для них главное, что хотят, а чего наоборот опасаются, по каким принципам выбирают недвижимость.
Не боимся нового! В тоже время, мы не собираемся отказываться от эконом-класса, потому что по нашим прогнозам особенно активно в ближайшие годы будет продаваться недвижимость в двух сегментах: эконом и бизнес. То есть это домовладения стоимостью до 3,5-4 млн рублей и порядка 15-20 млн рублей.
- До недавнего времени вы работали не совсем публично. Почему вдруг решили заявить о себе с новой силой, выйти на открытый рынок, запустить рекламу?
- Мы реализуем свои проекты с 2008 года. С осени 2010 года стали участвовать в специализированных выставках, вышли на общедоступный рынок. Нас заставила сама ситуация: поняли, что уже достигли определенного уровня. Мы подошли к тому этапу, когда должны завоевывать публичное признание: у наших клиентов, у рынка, у девелоперов.
Финансы позволили нам пережить кризис без особых потерь, скажу даже больше: в момент, когда он начинался, у нас очень повысились продажи. Люди не знали, куда вложить деньги, и бросились покупать землю. Тогда мы продавали участки еще на этапе поля, реализовывали наделы без подряда, что значительно упрощало процесс.
Но мы растем! Рынок заставляет постоянно меняться, быть более гибкими. При поиске загородной недвижимости люди теперь иначе формулируют свой запрос. Раньше искали земельные участки, теперь каждый второй ищет коттедный поселок. Нахлебавшись бед с наделами, где нет никаких гарантий, клиенты осознали, что коттеджные поселки, где будут коммуникации, охрана и управляющая компания, намного удобнее.
- Как вам кажется, какое максимально расстояние можно ежедневно преодолевать от дома до работы?
- Порядка 30-35 км. Я думаю, что многое даже зависит не от расстояния, а от того, как выезжать из города. Этот вопрос более актуален. Когда ты уже проехал основные городские пробки и выехал за пределы Петербурга, там уже плюс-минус 5 км значения не имеют.
За последние три месяца наблюдается такая тенденция: в "Орлинке" в 65 км от Петербурга 30% покупателей приобретают участки именно для постоянного проживания. Оказалось, это люди, которым не нужно каждый день ездить на работу. Кроме того, в поселке у нас не только петербургские покупатели, но и сибиряки, архангелогородцы, мурманчане. То есть те, кто собираются под старость переехать в Ленобласть жить.
- Какой пакет коммуникаций получают ваши покупатели в "Орлинке"?
- Электричество 15 кВт, газ, вода, локальная канализация. Мы не призываем подключаться коммуникациям немедленно, также как и оплачивать их. Может быть, поэтому у нас так все хорошо покупается: не надо сразу выкладывать всю сумму.
Мы очень тесно сотрудничаем с администрацией Гатчинского района: принимаем участие в разработке плана развития района или соседнего к нам поселения. Так, рядом с нашим полем проходит магистральная труба на Лугу, и мы будем проводить работы по газифицикации своего поселка, а заодно деревни Орлино и близлежащего храма.
- Что по "Сосновой поляне"?
- В целом, коммуникации здесь пока не готовы. По весне мы начинаем тянуть электричество, а газ будет только через 2 года. Коммуникации в этом районе немного дороже, поэтому подобная рассрочка платежей устраивает и нас, и собственников, купивших уже здесь свои участки.
- То есть, по сути, покупатели ввязываются в рисковую авантюру?
- Мы подписываем договор, в котором обязуемся все коммуникации провести. Этим мы застраховываем покупателей. Вода запланирована на конец лета, постоянное электричество хотим получить ориентировочно осенью-ранней зимой. Лучше сказать правду, чем обнадеживать людей на более ранние сроки. Уже можно начинать строительство, но полноценно жить там можно будет только в 2012 году.
- Как у вас дела с продажами по обоим проектам?
- "Орлинка", конечно, опережает, так как она вышла значительно раньше - в 2008 году. Из 144 участков продано около 60. Активное строительство и развитие начнется в этом году. Среди причин популярности проекта - цена. Она практически в два раза ниже, чем в "Сосновой поляне", в которой продано около 10%. Но этот проект был выведен только осенью 2010 года.
70 % наших продаж приходится на "Орлинку", 30% - на "Сосновую поляну".
- Дайте, пожалуйста, пару советов, как выбирать земельный участок зимой?
- Летом, как правило, картинка везде очень красивая: солнце, зеленая травка, дети бегают… А что творится в холодное время года?.. Во-первых, нужно предварительно ознакомиться с картой местности, где подробно передан весь рельеф, указаны болотистые места, какая почва и тд. Хорошим ориентиром служат деревья. Например, сосны и другие еловые растут на сухой песчаной почве с примесью глины. Этот вариант наиболее пригоден для строительства дома. По поводу экологии нужно обратиться к специальным картам, искать информацию в интернете. Тут время года не играет роль.
Основной плюс зимней покупки - цена. Она, как правило, чуть ниже, чем в остальные сезоны. Застройщики и девелоперы готовы к разнообразным рассрочкам и скидкам.
Сейчас вообще время совершения покупки очень растянуто во времени, люди стали очень подробно и основательно узнавать всю информацию об интересующем их месте, долго прицениваются. Появилось много новых объектов, и выбрать кого-то одного, понять, чем он отличается от остальных – достаточно сложно.
- Сколько в среднем сегодня в эконом-классе занимает процесс созревания клиента?
- В среднем на принятие решения у потенциального покупателя уходит от двух недель до двух месяцев. За это время он узнает о компании, территории, проекте. Потом либо решается, либо уходит. Есть такое мнение: если человек за трое суток не принял решение в твою пользу, то он не совсем готов к покупке.
- Как оцениваете с точки зрения экологии Всеволожский и Гатчинский районы?
- Всеволожский район - это северное направление, которое очень чистое экологически: озера, деревья, родники, вековые сосны.
Гатчинский районе сейчас набирает популярность. С расширением Киевской трассы стало очень просто и быстро выбираться в эту часть пригорода. Экология там хорошая: в том же Орлино по полю гуляют аисты, а в ручье плавают бобры. Поначалу потенциальные покупатели даже спрашивали: вы специально аистов завозите? Но нам ничего не надо делать искусственно, мы просто показываем ту природу, которая здесь есть.
И, наконец, один из немаловажных моментов: юг значительно дешевле северного направления.
- Назовите тенденции первого полугодия 2011 года на рынке загородной недвижимости?
- Все компании на рынке сейчас готовятся к сезонной активности. Потенциальные покупатели уже вернулись с каникул, стали приходить в себя и задумываться о загородной недвижимости, коттеджах и дачах.
По прогнозам с февраля по апрель большая часть спроса придется на землю. В основном, покупки будут совершать те, кто планирует строиться самостоятельно. Им необходимо больше времени, поэтому и сезон они начинают пораньше.
А вот с середины весны интерес покупателей перейдет на дома. Желающие купить что-то готовое, дожидаются поры, когда весна полностью вступает в свои права, повышается дневная температура и можно выбирать хорошее домовладение. Что-то строить уже поздно, а жить загородом - хочется.
Мы, конечно, прогнозируем, что продажи станут активнее, чем были в 2010 году. Деньги у людей в карманах появились, а с ними приходит и общее чувство стабильности . По поводу цен: с весны и к концу года произойдет подорожание, примерно на 15%.
Зима - время акций и специальных предложений. Но по нашему опыту могу сказать, что потенциальные клиенты на них особого внимания не обращают. Если у человека появляются деньги и желание приобрести загородный дом, то тут уже главными критериями при выборе становятся месторасположение, коммуникации и подобные характеристики.
- Когда самое лучшее время для покупки земельного участка?
- Лучше всего покупать по весне, как только сходит снег, потому что сразу видно качество почвы. Сразу становится очевидным, сухое место перед вами или нет. А за жаркое лето даже самые болотистые места высыхают, и вряд ли что-то можно уже рассмотреть.
- В настоящее время рынок переполнен предложением, и девелоперу приходится придумывать всевозможные оригинальные концепции своим проектам: эко-поселки с фермами и пасеками, сказочные городки и тд. Как вы относитесь к такой тенденции и не планируете ли сами что-нибудь подобное придумать и реализовать?
- Естественно! Мы начинаем думать более широко. Почему люди уезжают загород? Они ищут не только площадку под барбекю и высокий забор. Прежде всего, мы думаем о собственном самочувствии и здоровье своих детей. Это стало очень популярным: теперь все знают, что такое ГМО, органическая пища и тому подобное. Потому концепция, когда людям помимо жилья предлагаются натуральные продукты, общение с домашними животными (на фермах), очень своевременна. Но такой дополнительный сервис - «личный зоопарк» или «ферма» - очень затратны. А это в свою очередь без иллюзий ведет к удорожанию содержания загородного дома. То есть к концепции «эконом» подобные развлечения не совсем подходят.
- Какие проекты на сегодня Вы можете назвать среди наиболее интересных?
- По-настоящему интересный проект - "Хутор близ Извары" (прим. автора: от компании Parabola Group). Это не наши прямые конкуренты, не наш сегмент, но концепция привлекает внимание своей оригинальной подачей и целостностью. Здесь планка качества поднята совершенно на другой уровень. Команда отлично понимает, что необходимо ее целевой аудитории, и отлично это претворяет в жизнь.
- Какой формат загородной недвижимости кажется Вам наиболее популярным среди покупателей?
- На первом месте, безусловно, стоят земельные участки без подряда. На 2011 год 60% спроса придется именно на них, а остальные 40% поделят между собой участки с подрядом и готовые дома.
На мой взгляд, сейчас начнет повышаться интерес к участкам с подрядом. Большая часть клиентов не хотят ждать, они планируют приехать, выбрать коттедж, купить его и жить в свое удовольствие. Речь идет о бюджетных домовладениях до 5 млн.
А на последок хочу пожелать всем читателям вашего портала "Не стесняться мечтать о большом, и не бояться начинать с малого, в реализации своей мечты о загородном доме!"
Источник: Poselkispb.ru
Автор: Наталья Таран
Орлино: гордое имя и многовековая история
Известно, что на территории современной Ленинградской области древнейшее население появилось в IX-VIII тыс. до н.э. Вдоль течения таких рек как Волхов, Оредеж, Орлинка и пр. археологические исследования обнаружили свидетельства временного проживания древнего человека начиная с III тыс. до н.э. К середине I тыс. н.э. здесь уже существовали оседлые финно-угорские племена, занимавшиеся земледелием, скотоводством, охотой и рыболовством. В VIII веке на этих территориях поселились славяне.
Особую роль здесь сыграло древнейшее население Ингрии (Ингерманландии, Ижорской земли) – водь («вожане»). Оно начинает упоминаться в летописях с XI в.; с момента вхождения в состав Новгородских земель. Местом расселения водского народа, за несколько столетий до современной эпохи, были территории от Северо-Восточной Эстонии до Ладожского озера, а на юге тянулись до самого Новгорода. В 1478 г. Московское великое княжество присоединило к себе Новгород, разделив его земли на пять административных единиц, одна из которых стала называться «Водской (Вотской) пятиной». В 1484 и 1488 гг. большое количество населения води было силой вывезено в среднерусские земли, а на их место переселили русских. Вероятной причиной насильственного выселения была необходимость обеспечения безопасности пограничных областей Русского государства. Этой же цели служило также обращение в православие, распространению которого на водских землях уделялось особое внимание, ибо оно служило опорой власти и верным залогом русской гегемонии. С 1617 г. на протяжении почти целого столетия Водская земля была частью Швеции. Из-за насильственного обращения в протестантство и налогового бремени многие из водского народа бежали в Россию, а на их место поселили финнов из Юго-Восточной Финляндии, исповедовавших евангелистскую веру. В годы Северной войны (1700-1721 гг.) этот край вновь сменил хозяев, после тяжелых битв царь Петр I основал на его землях в 1703 году город Санкт-Петербург.
Одним из старейших поселений на Водской земле является село Орлино, расположенное недалеко от современной железнодорожной станции Сиверская. Впервые Орлино упоминается в Новгородской писцовой книге 1499 года; в то время здесь располагался центр Спасского Орлинского погоста Копорского уезда Водской пятины. Свое название согласно одной из легенд село получило благодаря близлежащему озеру Орлинскому, на котором по преданию в древности охотился один из князей и подбил орлика. Хотя есть и другие версии происхождения названия. Например, если посмотреть на карту этой местности, то ее очертания очень сильно напоминают парящего в небе орла.
В начале XVIII в. селение стали называть Орлинской мызой. Петр I дарит эту мызу своему сподвижнику генерал-аншефу И.И. Бутурлину. Усадьба в Орлино становится одной из красивейших в окрестностях Санкт-Петербурга. В конце XVIII в. ею владел известный русский дипломат Александр Стахиев, который принимал участие в заключении Кучук-Кайнарджиского мирного договора с Турцией, давшего России выход из Черного моря через Босфор и Дарданеллы. Также А. Стахиев являлся членом Российской академии наук и водил дружбу со многими известными учеными и писателями. В частности, у него в Орлино часто гостил писатель Д.И. Фонвизин, автор бессмертной комедии «Недоросль».
В 1770-е годы в Орлино создал усадьбу И.Ю. Фредерикс – придворный банкир Екатерины II, который скупил земли у многочисленных владельцев. Перейдя к сыну банкира, имение переменило затем немало владельцев. В 1863 году имение отошло в приданое С.И. Васильчиковой, вышедшей замуж за графа Н.С. Строганова. В 1871 году граф, уже после смерти жены, занимался благоустройством усадьбы и села. Здесь были построены хлебный магазин-склад, школа, больница, кузница, экипажный завод, трактир, мелочные лавки. В селе существовала больница графа Строганова, куда окрестные жители принимались бесплатно. Сейчас место усадебных построек едва различимо по остаткам фундаментов. От парковых насаждений сохранилась аллея, ведущая от усадебного дома к озеру, отдельные фрагменты ее вблизи церкви, около бывшего усадебного дома и на берегу озера Орлинского. В ландшафте парка большую роль играла разветвленная система каналов, перемежающихся с полянами, на которых группами и поодиночке росли деревья. Каналы очень заросли и утратили свои мелиоративные свойства, отчего территория эта сильно переувлажнилась и заболотилась. Местные жители также приписывают Строгановскому поместью водонапорную башню и пруд. Кстати, пруд этот необычный. В Орлине существует поверье, что владельцы усадьбы выложили его дно чуть ли не кафельной плиткой! Но на сегодняшний день оно настолько заросло, что проверить сей факт вряд ли кто решится.
Одно из главных достопримечательностей Орлино – церковь Преображения Господня, построенная в 1570 г., которая затем была перестроена в 1808 году. Известно, что в ее закладке принимала участие императрица Елизавета Алексеевна – супруга императора Александра I. Освящена церковь была уже через год. Храм Спаса Преображения имеет кубическую форму; его венчает световой барабан с куполом, который видно издалека. Известно, что церковь благополучно просуществовала до революционных событий 1917 года и повторила печальную судьбу многих русских храмов того времени. В 1937-1938 гг. церковь закрыли, а в ее станах открыли сельский клуб: сорвали кресты, сняли колокола, закрасили настенные фрески. Одну из таких фресок, изображавшую Преображение Господне, приходилось закрашивать каждый год, но несмотря на все усилия, лик Спасителя на фреске каждый раз проступал вновь. В 1990 г. в кинотеатрах и на телеэкранах страны прошел документальный фильм, в котором говорилось о гибнущей в деревне Орлино церкви и о запущенном старинном парке, где она располагалась. И вот тогда жители окрестных деревень – Орлино, Заозерье, Симанково, Лампово, Зайцево, Кургино и поселка Дружная Горка обратились в администрацию Гатчинского района с просьбой вернуть церковь верующим. Их просьбу удовлетворили: Спасо-Преображенская церковь в деревне Орлино была передана православной общине. Местные жители рассказали, что этот храм передали верующим значительно раньше, чем церкви в соседних селениях и произошло это благодаря знаку свыше. Во время одной из дискотек где-то в конце 1980-х здесь случилось происшествие. От громкой музыки и танцев по стене пошла трещина и на танцплощадку упал большой кусок штукатурки. Многие подумали, это указание от Бога: ведь в открывшемся пространстве стены выглянула часть закрашенной ранее старинной фрески. С тех пор никаких танцев в здании больше не устраивали. Позже его передали здешней общине, которая потихоньку начала заниматься восстановлением и весьма преуспела в этом.
Рядом с церковью располагается знаменитое на всю округу Орлинское озеро. Окружено густым хвойным лесом, который, то подходит к воде, то отступает от нее, предоставляя место лугам и зарослям ольхи. Само озеро большое, питающееся подземными ключами, одно из самых чистых в районе, оно притягивает к себе не только любителей пляжного отдыха и рыбаков, а и просто любителей природной красоты. Известно, что озеро очень богато рыбой, в 1950 г. сюда выпустили тысячи мальков зеркального карпа. Озеро питают не только ключи. Впадают в него несколько ручьев и речек, в том числе р. Дивенка. Вносит свою лепту и родничок на краю села, который пользуется огромной популярностью из-за своих целебных свойств.
Несколько недель назад нам удалось побывать в поселке Орлино и полюбоваться его красотами. Остается только надеяться, что это село с многовековой историей не повторит печальную судьбу многих русских сел и деревень, где остается все меньше и меньше населения и совсем нет молодежи, а будет возрождаться и развиваться. И может быть, даже станет одним из излюбленных мест посещения туристами – ведь все предпосылки для этого у Орлино имеются.
Юлия Максименко
оригинал smi2.ru
Загородная недвижимость: проще, чем кажется...
Немного найдется людей, которые бы не мечтали иметь загородный участок с хорошим домом в экологически чистом районе недалеко от Санкт-Петербурга. Оказывается, эта мечта вполне осуществима. О том, как это сделать грамотно и без лишних затрат, расскажет директор компании «Эко Лэнд» Станислав Валерьевич Федорин.
В Санкт-Петербурге (России) в настоящее время существует немало фирм, занимающихся коттеджным строительством, предлагая самый разный спектр услуг. Чем компания "Эко Лэнд" отличается от других и что она может предложить в период пока еще продолжающегося кризиса?
Да, справедливо замечено, что в настоящий момент рынок загородной недвижимости переполнен различными предложениями как по земельным участкам, так и по готовым домостроениями в поселках, либо на отдельно взятых участках. Довольно большую нишу занимает вторичный рынок загородного жилья, где представлена абсолютная разносортица, от участков в садоводствах до элитных владений в Курортном районе. 2008-2009 кризисные годы, еще более наполнили рынок предложениями, произошло затоваривание и в следствии чего, быстрое снижение конечной цены продукта, особенно с заведомо раздутой ценой.
Пять лет назад, принимая решение, о выделении бизнеса по развитию загородных территорий и девелопменту в самостоятельную структуру, мы проводили маркет-анализ рынка и пришли к выводу, что на тот момент, был искусственно создан миф о том, что труднодоступно или почти невозможно, ввиду высокой стоимости, заиметь в собственность заветный участок, или готовый дом, для отдыха всей семьей и проживания в уютном и удобном месте не далеко от города.
Главное отличие компании Эко Лэнд от других, это прежде всего то, что мы на протяжении уже нескольких лет, успешно даем возможность простым людям, со средним достатком или даже с достатком ниже среднего, обрести в собственность, тот самый СВОЙ участок земли в одном из замечательных мест и не спеша, за разумные деньги, построить там СВОЕ жилье.
Модели, которые мы выработали за годы работы на загородном рынке, включают в себя элементы, которые создают максимально благоприятные условия для будущих собственников. Если более подробно, то это прежде всего индивидуальный подход в плане расчетов при покупке участка. Кредиты под очень льготные проценты и рассрочки без процентов, зачетные схемы, включая прямой обмен и даже строительство дома для собственника, за счет компании под обычный договор с условиями выкупа в будущем. Все вышесказанное, не является для нас каким-то веяньем кризисного времени, а успешно используется последние несколько лет.
Философия нашей компании, заключается прежде всего в том, что каждый человек, не зависимо от его достатка и социального статуса волен и должен иметь возможность, обрести в свое владение, земельный участок или загородный дом в экологически чистом, уютном, красивом месте. Полноценно отдыхать и наполнять жизнь природой!
Станислав Валерьевич, а в чем, по вашему мнению, преимущество проживания в загородной местности, ведь это создает дополнительные проблемы особенно для работающих в городе людей?
Отдых. Полноценный отдых, это прежде всего. Не секрет, что проживая в городе мы испытываем постоянный стресс и перенапряжение на работе и в пути туда и обратно. Сумасшедший трафик изматывает настолько, что возвращаясь в каменно-бетонную квартиру, хватает сил только протянуть еще пару часов в общении с семьей, доползти до кровати и заснуть, с мыслями, что завтра начнется все с начала. Тяжелый городской воздух не дает вздохнуть полной грудью. Конечно, исключая те редкие моменты, когда можно в выходные прогуляться по набережной, не обременной бесконечным потоком транспорта и выхлопными газами.
Проживание за городом, имеет один очевидный недостаток, это дороги и пробки на них. Практика поездок за город есть у всех, и общее мнение примерно одно, что рано или поздно, каждый человек находит самую удобную и быструю для себя дорогу. Это вопрос организации собственного времени. Все это умеют и знают. Так же областные власти стараются, хоть и не всегда получается, но сделав новую дорогу по Токсовскому направлению, приятно удивили живущих там людей. Большое им спасибо за это.
Работа в городе конечно, занимает основное время у всех, но научившись преодолевать барьеры пробок, мы сможем чаще бывать за городом.
Живя в ближнем пригороде или проводя два-три дня в неделю за городом, Вы обретете иной ритм жизни. Откроются возможности полноценно заниматься спортом и вообще собственным здоровьем. Любители смогут чаще ходить на рыбалку. Людям пожилого возраста приятно будет повозиться на своих грядках. После вечерней банной терапии, Вам будет приятно ощутить бодрость собственного тела и духа. Каждое утро, Вы сможете в отличном настроении начать новый день. Прекрасное преимущество загородной жизни!
Лозунг компании Эко Лэнд - «Наполни жизнь природой!»
Многие люди, решившись приобрести загородную недвижимость, не понимают - чем дом в садоводстве принципиально отличается от дома в коттеджном поселке или от ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Действительно, есть ли существенные различия?
Различия есть юридические и организационные. Прежде всего надо понимать, что с юридической точки зрения, система оборота земли в РФ устроена вертикально. То есть, вершиной вертикали является кадастровый номер. Кадастровый номер, это набор цифр, которые присваивают любому земельному участку. С помощью кадастрового номера, можно точно определить местонахождения участка, его категорию и разрешенный вид использования. Он всегда уникален и другого такого в РФ нет.
Важнейшим показателем ликвидности участка является категория земель и разрешенные виды использования земли на которой он находится. Чаще всего это два сочетания: 1. категория «земли населенных пунктов», разрешенный вид использования «под индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) 2. категория «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенный вид использования «под дачное строительство» (ДНП).
Самыми востребованными считаются участки указанные выше под номером 1, но надо понимать, что 80% поселков в Ленобласти расположены на землях ДНП, выше под номером 2. Принципиальных различий между ИЖС и ДНП не много и касаются они в основном устройства окружающей инфраструктуры. В случае ИЖС, государство ставит себе в обязанность устройство детсадов, поликлиник и прочей социальной инфраструктуры. В случае ДНП, это все ложится на плечи собственников. Строительство дома и прописка возможна в обоих случаях равнозначно. Это может быть жилой дом, до 13 метров высотой (2,5 этажа) с возможность регистрации в нем. Участки и дома в садоводствах (СНТ) имеют ограничения по регистрации. Прописка там невозможна согласно законодательства, хотя наличие участка или дома в СНТ в пяти минутах от города, составит удовольствие и без возможности регистрации.
Быстро вникнуть в эти юридические различия сложно. Для этого, в каждой фирме существуют юристы для разъяснения деталей. У нас к примеру, для этих целей работает специалист 1-ой категории Федеральной Регистрационной Службы.
При выборе участка или дома, обязательно надо учитывать окружение. Наличие порядочных соседей, возможность круглогодичного подъезда к участку и социальную инфраструктуру. Обращайте внимание на охрану. Особое внимание, уделите энергоснабжению вашего будущего приобретения. Посмотрите документы подтверждающие выделение электрической мощности и газовых лимитов. Столб стоящий рядом с участком, не всегда гарантирует наличие свободной мощности! Окружающая природа, важнейший элемент при выборе участка. Наличие рядом «большой воды»: речки, озера или если повезет залива, в разы повышает стоимость. Такое владение всегда будет в цене и продать его при надобности будет намного проще. Хвойные породы деревьев на участке, отлично выглядят круглый год. Если много лиственных пород, то приготовьтесь увидеть участок зимой немного скучным.
Известно, что существует 2 способа строительства дома: самостоятельно и с подрядом. В чем заключаются их плюсы и минусы?
Бывает еще третий способ. Начать самому, а потом поняв все трудности, пригласить профессионалов. Шутка конечно, но доля правды тут есть и не малая.
Как говорил один мой знакомый прораб: «Каждый мужчина от рождения, каменщик 1-го разряда», намекая на то, что все мужчины так или иначе могут заниматься строительством.
Дело в том, что строительство это сложная многопрофильная профессия. Заниматься строительством дома должны люди хорошо понимающие, что надо делать и главное имеющие опыт и определенные навыки. Если в итоге Вы желаете получить готовое качественное строение, сданное в эксплуатацию, имеющее полный комплект разрешительной документации, то самый простой путь это договор подряда с фирмой имеющей лицензию или допуск СРО.
Всеобщее заблуждение об экономии при самостоятельном строительстве, на деле приводит к низкому качеству строительства и к лишним затратам. По итогу, Вы получаете строение с мелкими незаконченными деталями в надежде их доделать в ближайшем будущем. Все это превращается в «долгострой». И Вам не комфортно, и исправить все можно только с помощью профессионалов и новых потраченных средств.
Есть желание построить дом вашей мечты? Самый верный способ в настоящем рынке, это с готовым проектом дома (коих масса продается в интернете), обойти три-четыре фирмы и собрать предложения. После сделать их анализ и выбрать одно предложение. Перед подписанием договора, бороться за снижение стоимости услуги строительства при сохранении качества. Почти всегда, Вам что-то уступят. В такой ситуации, вы выигрываете сразу несколько моментов. Первое, строить будет профессиональная команда. Второе, Вы ежедневно можете контролировать процесс и его качество. И третье, это полная прозрачность расхода Ваших средств. Очень удобно и главное надежно.
Представим ситуацию, что человек хочет купить дом в коттеджном поселке в одном из пригородов Санкт-Петербурга, и он решил обратиться к вам. Кроме его желания и определенной суммы денег, нужны ли еще какие-либо документы?
Приятная ситуация. К счастью, в этом году они случаются все чаще и чаще. Кризис окончательно затухает и начался хоть и не сильный, но стабильный рост продаж. Оптимизм набирает обороты и люди снова чаще задумываются о будущем.
Клиент выразив желание купить у нас участок или дом, всегда получает полный комплекс услуг. От подготовки исходных документов и проведения самой сделки, до получения на руки готового комплекта документов на собственность и подробный план развития поселка на 2 следующих года. Клиенту достаточно иметь желание, средства, паспорт и 2-3 часа времени у нотариуса. Весь остальной процесс организуют наши специалисты.
При желании, дополнительно проведем консультации по возможным кредитным программам и строительству.
оригинал www.smi2.ru
Пресса о землевладельцах. Налоги.
...
18 июня в ходе выступления на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) появилась некоторая определенность в отношении пополнения доходной части бюджета за счет налогообложения. Не осталось без внимания СМИ заявление Президента РФ: «При благоприятных условиях восстановления глобальной и российской экономики в ближайшие годы мы вернёмся к вопросу общего снижения налогов для бизнеса. Если, конечно, всё будет развиваться по благоприятной схеме». Подробностей в комментариях официальных лиц не последовало. То есть, в среднесрочной перспективе (по крайней мере, в ближайшие 3-5 лет) прямого снижения основных налогов ожидать не стоит.
О снижении имущественных налогов на физических лиц также говорить не приходится. Ставка налога на имущество составляет от 0,1% до 2% в зависимости от региона и взимается с инвентаризационной стоимости (оценка БТИ) жилья, которая в большинстве случаев в несколько раз ниже рыночной. Ставки земельного налога устанавливаются муниципалитетами. Они могут достигать 0,3% от стоимости участка для земель сельхозназначения, садоводческих товариществ и жилого фонда и до 1,5% - для прочих земельных участков. Такая, казалось бы, существенная разница в ставках обусловлена тем, что дачники в отличие от обладающих участками в деревнях должны сами за свой счет содержать инфраструктуру (дороги, водопроводы и т.п.). Для остальных это делают местные власти.
В целом же пока реальные суммы, уплачиваемые гражданами невелики. Однако предполагается, что взамен этих налогов со временем будет введен единый налог на недвижимость, который будет взиматься с рыночной или расчетной стоимости земли и имущества. Это означает, что платить граждане станут больше. Все еще обсуждается насколько именно. Тем не менее, первые ориентиры уже появились.
Напомним, соответствующий закон был принят Госдумой в первом чтении еще в 2004 году, осенью 2009-го дискуссии вокруг него активизировались, при этом введение налога раньше 2013-го не обсуждалось. В конце прошлого года в нескольких регионах страны прошла переоценка кадастровой стоимости земли, от которой исчисляется налог. В этом плане наиболее показателен пример Московской области.
В соответствии с распоряжением областного Министерства экологии и природопользования № 121-РМ от 23.12.2009. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Московской области», средние цены одного квадратного метра земли выросли в 5–6 раз в зависимости от района. Так, в Павлово-Посадском районе кадастровая цена сотки земли увеличилась с 11,5 тыс. рублей до 62 тыс. В Одинцовском районе – с 30 до 168 тыс. И это не предел. В Ленинском районе области цена выросла в 8 раз – до 378 тыс. То есть кадастровая стоимость максимально приблизилась к рыночной. Пропорционально поднялись и налоги в реальном выражении.
Примечательно, что переход к рыночной оценке земли в области совершен избирательно. Новая кадастровая стоимость введена лишь для объединений садоводов, огородников и дачников. Других видов земель это не касается. Получилось, что цена земли в садовом товариществе и соседней деревне отличается теперь в 7 раз (хотя где кончается одно и начинается другое, по внешнему виду понять трудно). Таким образом, можно считать, что налоговые преференции, предоставляемые государством владельцам загородной недвижимости для стимулирования их к адекватному содержанию инфраструктуры, канули в лету. Дачники же ощутят все прелести рыночного принципа взимания налогов на имущество уже осенью, когда начнут получать уведомления налоговых инспекций. Скорее всего, без публичных разбирательств по этому вопросу не обойдется. Справедливы будут и требования к региональной власти по оказанию помощи в содержании инфраструктуры2 . Во всяком случае, дебаты по поводу структуры и перераспределения средств, получаемых от пока еще земельного, а в будущем налога на недвижимость, неизбежны.
...
оригинал на политком.ру
Пресса о Новой услуге собственникам. Управление собственностью.
На загородном рынке недвижимости появляется новая услуга - профессиональное управление земельными активами. Основная задача управляющего - превратить низколиквидный участок земли в привлекательный востребованный товар, полностью отвечающий потребностям целевой аудитории.
"Управляющая компания заключает с собственником земли договор доверительного управления, по которому берет на себя все работы по изменению целевого использования земли, девелопменту и маркетингу проекта, - рассказывает Коммерческий директор Группы Компаний "Родные Земли" Владимир Ефимов. - Она же берет на себя и реализацию конечного продукта. Таким образом, в отличие от риэлторов, управляющий выступает не просто связующим звеном между продавцом и покупателем, а привлеченным девелопером, который, во-первых, хорошо знает принципы взаимодействия с местными администрациями и подрядчиками, а, во-вторых, четко отслеживает особенности покупательского спроса".
"Итоговая выручка собственника участка может составлять сумму, в 1,5-3 раза большую оптовой цены земли, - говорит Владимир Ефимов. - Одна из схем сотрудничества - на начальном этапе управляющий с собственником фиксирует оптовую стоимость участка, и по мере реализации проекта владелец земельного актива получает "живые" деньги. После того, как собственнику компенсирована оптовая стоимость участка, полученная чистая прибыль распределяется между собственником и доверительным управляющим в равных пропорциях, как правило, 50 на 50. Если рассматривать в относительном выражении, то вознаграждение управляющего колеблется в размере 10-20% от валовой выручки в зависимости от проекта. Срок доверительного управления зависит от площади представленного земельного актива и от выбранной концепции, но в среднем находится в диапазоне от года до трех лет".
ГК "Родные Земли" выступает доверительным управляющим участков суммарной площадью более 10 тыс. га земли. На данный момент началась активная стадия реализации шести проектов поселков без подряда. Это три поселка по Горьковскому шоссе в 46, 115 и 166 км от МКАД, два поселка по Ярославскому - в 95 и 139 км от МКАД и один поселок по Симферопольскому направлению в 62 км от МКАД. В ближайшее время планируется старт еще шести проектов по Дмитровскому, Минскому и Ленинградскому шоссе в 40-90 км от МКАД. Помимо того, ГК "Родные Земли" занимается оптовой реализацией земель. В портфеле ее предложений представлены крупные участки категории земель сельхозпроизводства, промышленного назначения, а также земель крестьянских фермерских хозяйств (КФХ).
На управление берут далеко не каждый участок, подчеркивает Владимир Ефимов. "Принимая актив, управляющий заинтересован в его абсолютной юридической чистоте, а также его экономическом потенциале, - говорит он. - Поэтому перед началом работы компания тщательно проверяет историю приобретения участка, изучает особенности спроса для данной территории, оценивает все риски".
"До недавних пор доверительное управление имело место лишь в сегментах жилой и коммерческой недвижимости, - обращает внимание господин Ефимов. - Тот факт, что услуга появилась и на земельном рынке, говорит о его переходе на качественно новый уровень. Ведь потребность в постоянном контроле профессионалов говорит о растущей конкуренции, а в конечном итоге играет на руку потребителю".
оригинал на zemer.ru